El precio del alquiler ya representa casi el 50% del salario medio. Una generación entera no puede emanciparse. ¿Es esto un fallo del mercado, de la política, o de ambos?
Hay ciudades que se venden. No sus productos ni sus servicios, sino a sí mismas: su clima, su cultura, su calidad de vida. Valencia lleva años en ese proceso. Desde que Forbes la coronara como mejor ciudad para expatriados, la presión sobre el mercado inmobiliario no ha dejado de crecer. Y mientras la ciudad gana fama internacional, quienes llevan toda la vida aquí se preguntan si podrán seguir pagando el alquiler el mes que viene.
Este es el nudo central del debate que propone Transversales: la vivienda como campo de batalla entre dos lógicas incompatibles. De un lado, un bien fundamental, un derecho reconocido en la Constitución. Del otro, un activo financiero que genera rentabilidades que ningún depósito bancario podría igualar.
El origen: de aquellos barros, estos lodos
Para entender la crisis actual hay que mirar atrás, pero no demasiado. Hay un dato que resulta incómodo para cualquier narrativa ideológica simple: la década en que más vivienda pública se construyó en España desde que existen series históricas oficiales fue la de los años 60, bajo el franquismo. Treinta y cinco veces más que en la última década. Así lo recuerda Piedad Villena con una precisión que descoloca: la escasez estructural de vivienda social no es un problema reciente, lleva décadas acumulándose.
Para Piedad Villena, Operadora principal de Keller Williams CPI Gestión «en la última década se ha construido vivienda social aproximadamente 29 veces menos que en los años 60. Eso está en la serie histórica oficial. De aquellos barros vienen estos lodos.»
A esa herencia estructural se suma la cultura de la propiedad. En 2008, el 87% de los españoles eran propietarios. Alquilar era, en el imaginario colectivo, algo próximo al fracaso. Las propias agencias inmobiliarias disuadían a sus clientes de hacerlo. «Cuando te venía alguien preguntando por alquiler era como un OVNI», admite Piedad. «Un objeto moroso no identificado.«
Luego llegó la burbuja, el estallido de 2008, y un cambio lento pero irreversible: el alquiler dejó de ser sinónimo de precariedad para convertirse en la única opción de millones de personas. Pero el mercado del alquiler tampoco estaba preparado para absorber esa demanda.
El presente: un mercado que se ha vuelto global
El arquitecto Adrián Torres propone una lectura que va más allá de los ciclos locales. La tensión inmobiliaria que sufre Valencia no es únicamente consecuencia de la demografía ni de la falta de oferta. Es, sobre todo, el resultado de haber entrado de lleno en el mercado global de la vivienda.
El teletrabajo acelerado por la pandemia permitió que profesionales del norte de Europa pudieran instalarse en ciudades mediterráneas sin renunciar a sus sueldos. El poder adquisitivo de un trabajador remoto alemán o suizo en Valencia es incomparablemente superior al de un residente local. El resultado es una competencia de ligas distintas en el mismo campo.
Visión del mercado
- La seguridad jurídica al propietario es clave para aumentar la oferta
- Las leyes antidesahucio reducen el parque de alquiler disponible
- El 90% de las transacciones son de personas físicas, no fondos
- Hace falta incentivar, no castigar, a los propietarios
Visión estructural
- La vivienda es un bien de uso, no solo de mercado
- El capital global compite con el poder adquisitivo local
- Sin vivienda pública permanente no hay solución duradera
- El mercado libre genera exclusión y «juegos del hambre»
Sorprendentemente, los datos desafían algunas narrativas fáciles. Según el Colegio de Notarios, el 90% de las transacciones inmobiliarias en España las realizan personas físicas. Los grandes fondos de inversión extranjeros son reales y su impacto es relevante, pero no son los únicos protagonistas del encarecimiento. El rango de edad mayoritario de los compradores en España es el de 50 a 60 años: personas con capacidad económica consolidada compitiendo con jóvenes que apenas tienen acceso a una hipoteca.
Valencia se vende: el efecto Forbes
La ciudad europea con más demanda de Erasmus es Valencia. La ciudad mejor valorada del mundo por los expatriados según Forbes es Valencia. Cada aparición en un ranking internacional dispara la demanda de vivienda de personas con capacidad económica exterior. El porcentaje de extranjeros comprando en la Comunitat Valenciana ha pasado de ser ciencia ficción a representar ya alrededor del 14-15% de las transacciones. En Alicante, la provincia donde más extranjeros compran en toda España, el peso es aún mayor.
Adrián Torres: «No estamos solos en esto. Le pasó a Lisboa, a Oporto. Un cirujano ya no puede permitirse vivir en el centro de esas ciudades. Estamos yendo hacia ese precipicio.»
El desplazamiento no ocurre solo en el centro. Las «capas de cebolla» del área metropolitana ya están bajo presión. Vivir a 20 kilómetros de Valencia cuesta casi lo mismo que antes costaba vivir en la ciudad. La expulsión es silenciosa pero sistemática.
El drama generacional
Si hay un indicador que resume la gravedad de la situación es este: en el portal inmobiliario líder, hoy hay más habitaciones en alquiler que pisos enteros. Algo que nunca había ocurrido. Es el reflejo de una generación que ha fragmentado su acceso a la vivienda al límite posible.
Torres lo llama con claridad un drama no solo económico o político, sino casi psicológico: estar en casa de los padres hasta los cuarenta años no es solo una estadística. Es la imposibilidad de construir un proyecto de vida propio, de tener hijos, de ser autónomo. Una sociedad que no puede garantizar ese umbral mínimo a su generación productiva está hipotecando su propio futuro demográfico y vital.
¿Construir más resuelve el problema?
La respuesta rápida sería sí. La respuesta honesta es más compleja. Construir una vivienda lleva entre cuatro y cinco años entre licencias, permisos y ejecución. Si hoy faltan viviendas, ya llegamos tarde. Pero además existe el riesgo de repetir errores: construir sin vivienda asequible, sin planificación coherente, sin calidad urbana.
Torres señala que hay unos 170.000 pisos vacíos solo en Valencia. Antes de hablar de nuevas promociones en la periferia, habría que activar ese parque existente. La cuestión no es cuánto se construye, sino cómo, para quién y con qué criterios urbanos. El urbanismo del «copy-paste» de torres rectangulares en la periferia, dice el arquitecto, destruye ciudad sin resolver el problema.
Piedad cree que «Hay que incentivar, no castigar. Si das seguridad jurídica, el propietario saca su piso al mercado. Si se lo pones difícil, lo alquila por habitaciones o por temporada. El agua busca su cauce.»
Dos miradas, un diagnóstico compartido
Lo llamativo de este debate es el grado de acuerdo que emerge entre dos voces aparentemente en posiciones opuestas. Una agente inmobiliaria con veinte años de experiencia y un arquitecto urbanista crítico con el mercado especulativo coinciden en lo esencial: hace falta más vivienda pública permanente, que no se venda sino que permanezca como bien colectivo. Hace falta seguridad jurídica real para propietarios. Hace falta activar el parque de vivienda vacía. Y hace falta, sobre todo, voluntad política.
El modelo de Viena lleva un siglo funcionando: el 60% de sus ciudadanos vive en vivienda social de alquiler, integrada, bien acondicionada, sin estigma. No es utopía, es política sostenida en el tiempo. El País Vasco tiene programas serios de vivienda pública. Francia y Suiza, modelos cooperativos que funcionan. Los ejemplos existen. Lo que falta es la voluntad de replicarlos.
La paradoja final es esta: el derecho a la vivienda está reconocido en la Constitución española, pero no es un derecho fundamental. No puedes ir ante un juez a exigir que te asignen un piso. Depende, en última instancia, de la voluntad política de cada legislatura. Y esa voluntad, según ambos interlocutores, ha brillado por su ausencia durante demasiados años.
Mientras tanto, en los portales inmobiliarios hay más habitaciones que pisos. Los compradores tienen entre cincuenta y sesenta años. Y una generación entera espera, en casa de sus padres, a que alguien tome una decisión.
Enlace a la Entrevista completa en YoutubeEnlace al podcast en IvooxMás sobre vivienda y arquitectura
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